• 上海房产销售成功,最终以买卖双方一起签订《买卖合同》俗称《网签合同》为标志。所以上海房产销售时,买方要特别注意,只有《房产证》上,土地性质写着“转让”的,才是能在交易中心交易的。

    上海房产销售,该签什么样的《买卖合同》

    上海有些地方有小产权房,会盖成别墅一样的房子。我的建议,不要去买这样的房子。因为这类房子是不能到交易中心去交易的,是农民集体用房。中国的土地是分为集体所有制和全民所有制的,只有全民所有制的土地上盖出的房子,而集体所有制土地上盖出的房子是属于这个集体范围的。在座的各位应该都不在这个范围之内。所以,它是不受法律保障的,即使你签了《买卖合同》也没有任何意义。到法院去诉讼,这个房价涨了20倍,和你也没有关系。

    在这里,我处理过的最多的纠纷是,借人头买房子。在这里,需要注意的细节是,物权保护的是产权人,所以基本上保护"人头”,当房价上涨,"人头”高额出售,对于差额部分,不是因为你的出资行为,而是这个人头的购买行为。当然,有人说,我有银行的证明,当时的房款都是我付的,那会按照这十年银行利率给你,但是上涨的原因并不是你的出资行为,而是因为它的购买行为。所以大家一定要谨慎对待借人头买房子这类情况。

    关于《网签合同》,请大家注意细节。在《网签合同》的角落里面,有一个条形码,这是《网签合同》。有一些不正规的中介公司,不签网签,先签网下合同,甚至把《定金协议》改为《买卖合同》。这也不是正规的做法。因为,如果签订的是《定金合同》,如果交易未完成,法律规定,没有签署合同,就不存在居间行为,也不需要向中介公司支付服务费。

    所以,如果在上海房产销售中,没有签合同就不能收取服务费,最多只能收取劳务费。一定要格外注意,房产中介一旦把《定金合同》改为《买卖合同》,按照合同法的解释,合同已经签订了,因此房产中介的居间任务即撮合双方买卖房屋工作就完成了,那就可以收取服务费了。这是一个变相的把《定金合同》改为《买卖合同》的违规操作。

    来自: 2018-11-29
  • 在上海售房,房东经常会遇到各种中介人员的建议:建议您做个独家签赔,或者对房屋进行限时出售,这样您的房子会更快地卖掉,或者您的房子可以买个更高的价格。许多房东在不知道独家签赔和限时出售的情况下,就很容易被忽悠。其实,很多房东即使签了独家签赔或者限时出售,也不明白其真正的涵义。

    上海售房:独 家 签 赔、限时出售和签委托区别在哪里

    关于独家签赔和限时出售,政府已经明令禁止了,因为它违反了双方平等公平的原则。比如我委托中介卖房,今天我的委托价是500万,如果3个月后,房价涨到550万了,不行,你不能涨价。房价的决定权不在我房东的手里面。因为我签了限时签赔了。我今天500万委托你这家中介,我就只能500万卖给你。即使3个月后房价涨到550万了,能不能涨价由中介来决定。反之,如果3个月没有帮你卖掉,只不过是赔2000-10000元,所以这种情况是有违公平的,政府已经明令禁止了。

    2011年的时候,政府出台了《房地产经纪管理办法》,上海信义房屋目前是上海市面上少见地在《委托书》的最后一页出《告知书》的。当时我们在做最后一页的时候,业务人员有很多反对,你把告知书写这么明确,客户会问很多……我一直在强调一点,客户明明白白消费是最重要的,整个流程透明,整个交易流程的税费也要透明。所以很多纠纷的发生,就是因为信息不透明造成的。

    所以,如果大家在房屋交易的时候,即使有些区域没有信义的门店,你也可以找信义的门店拿一份《委托书》回去看,最后一页的告知书你可以撕下来,整个的交易流程,整个的税费核算,我都写在上面了。

    上海售房也有诸多的注意事项,很多房东以为只要把房屋在各大中介挂牌,等着买方上门看房就好。其实,买房的过程中对于买房双方而言,都存在着各种风险,所以即使是房东,也需要擦亮眼睛,谨防各种风险。

    来自: 2018-11-26
  • 上海购房,特别是买上海二手房,如果遇到房屋漏水,买卖双方都会问,我们应该怎么办?还有卖方会说,我买的时候它就是漏水的。信义房屋法务也经常接到大家的咨询,这种糟心事该如何处理呢?买卖双方该如何协商处理?房屋修缮维修的费用该谁来承担?

    上海买房:买到的房子漏水该怎么办

    在这里分两种情况,一是房屋本身质量问题造成的,找谁?找开发商。大家会说,时隔太久,开发商没有了。这个房都卖完了。该怎么办?申请维修基金,在建造这个房子的时候,开发商都会存了几千万甚至上亿的维修基金,具体要看小区的规模。维修基金是存在一个专管账户里面,这个钱不是属于物业的,而是属于全体小区业主的,由业主委员会来行使。当房屋漏水是由于其本身的质量问题引起的,是完全有权利去动用这个基金的。如果物业不同意,你可以申请召开业主大会,通过业主大会的各种会议后方可实施。因为物业是一个执行部门,不是所有权人。

    二是这个漏水不是房屋本身的质量问题,而是其他的原因造成,或者,屋主/物业也尽力维修了,但始终没办法解决好,那该怎么办?

    第一种情况是,卖方已经告知对方瑕疵,或买方明知瑕疵的情形。在此,我们就要讲清楚,如果这个房子有漏水,而且是固定漏水,不管是买方还是卖方,你们要在合同里面写清楚。如果卖方已经告知过的了,卖房之后发生漏水,那卖方不负责,因为已经告知了。

    案例:

    卖方是台湾人,她已明确告知买方,且漏水没法修复。因为是开发商的建造问题,有一个渗水点,不是漏在家里,而是漏在家门口的过道里。物业也差不多修了3、4年了,就是没有办法。所以房价比市场价便宜50万,而且明确地告诉了买方。但是买方买了这个房子之后,因为漏水要不停地去处理,因此找我们进行了投诉。

    在处理这个案子的时候,我调取了当时的录音,双方在签合同的时候,已经明确告知了买方,我这个房子是漏水的。因此,对于这种情况,我给的建议是,最好写在合同里面。双方非常清楚地知晓这个问题,不要给以后造成不必要的麻烦。

    正所谓,先小人后君子。合同要订得越细越好(特别是在定金的时候),后面的麻烦也就越少。如果有不清楚的,可以问中介。而且一定要问清楚,不要模棱两可。

    第二种情况是,卖方故意隐瞒了房屋的瑕疵,如果买方也问了,但卖方故意隐瞒,在法律上来说,那就是房东的责任。但是需要买方提供证明,“我问过,你说没有”。

    所以这里就要强调了,你如何证明你问过呢?建议是在《定金协议》里面就要写清楚,房东承诺房屋在此之前未发生漏水,还有就是去问物业。一个房子如果经常发生漏水,物业肯定都会有维修记录。所以一定要跟物业询问清楚,这个房子有没有漏水,有没有拖欠物业管理费。

    对于房屋漏水,还有第三种情况,那就是卖方装修造成的,比如敲了承重墙。这一部分的责任由卖方来承担。还有一种情况是邻里造成的,比如隔壁或者楼上的装修,这种情况造成漏水的,不是找卖方,是去找邻里去处理这个问题。所以在法律上面,明确的界定了,这个漏水是由谁造成的,就由谁负责。

    综上所述,如果上海购房,买到的房屋漏水是因为房屋质量问题,则应该由买方找开发商或者申请小区公共的维修基金。如果我们能够排除漏水不是由房屋质量问题造成这个原因,而且是买房之前卖方已经告知买方房屋漏水,则责任由房屋的买方承担。如果该房屋的买方能有证据证明卖方之前未告知,则应由卖方承担。除此之前,是由于第三方造成的,比如是邻居装修等因素造成的,那就应该由造成漏水的第三方负责。

    来自: 2018-11-26
  • 今年,上海每月二手住宅成交量为1-2万套,上海售房如此艰难,究竟哪些房子可以被卖掉?上海信义房屋资深经纪人,经历了数轮上海楼市调控,服务过数千位客户,分享自己在上海售房一线服务经验。

    楼市寒冬:现在被卖掉的究竟都是些什么房子?

    自2016年3月上海限购令升级为5年社保、8月市场出现调整购房贷款政策、认房又认贷的传闻,致使市场出现抢房潮。从2016年10月开始,上海二手住宅交易量一路走低,除了每年春节前后是低于1万套,其余的月份,每月的二手住宅交易量基本上都在1-2万套,已经接近最近这几年上海二手住宅交易的谷底。那么,在这种艰难的市场之下,决定房子能顺利转手的因素又有哪些?

    一「新」房子更受欢迎

    此「新」非彼「新」,并不仅仅是指房龄的新。

    徐家汇是一个成熟的商圈,完善的商圈配套、便利的交通,也意味着土地资源比较紧张,在市场上交易的房子基本上是以二手房为主。

    而与之相对的是当下买方群体却越来越年轻,我在开始服务客户时,客户的诉求是:想要购买「新」一点的房子。我认为,「新」就是房龄新,于是,我先给他们推荐并带看了一些房龄新的房子,但客户并不满意。直到看到1997年的汇金广场的房子时,客户说,这才是他想要的房子。 原来,所谓的诉求「新」其实是对小区品质有一定的要求,比如对小区规划理念、物业管理、公共设施布局配套等等,都有了一些自己的比较明确的诉求。

    所以,我接下来带这个客户看过:帝景苑酒店式公寓、永新城、名仕苑小区,这一路看下来,果不其然,客户都很喜欢。

    二 对「好」房子的理解

    对于这个「好」,我觉得主要是两方面,一是合适的价格,二是好的品质。

    关于价格,比如有些业主是打算置换,所以需要这笔卖房款去缴交他买房子的首付或者全款,在此种情况下,业主确实对房屋出售的时间有一定的要求,因此,在一直等不到买家而他又急于置换的情况下,业主会调低出售挂牌价格。而有一些客户带着「捡漏」等心态,入市持币找寻合适的房子。

    关于品质,是房子综合的各个方面的品质。当下购房群体,在「住房不炒」的背景下,投资客逐渐退出市场,刚性购买群体为主流,因此,房产也从以升值为主要诉求,转为对房子居住舒适度更高的要求:使用面积、朝向、户型格局、物业、配套等,即房子本身的品质更为客户所看重。

    三 解决客户「软需求」的房子

    除了房子的品质归即「硬指标」外,还有「软需求」:比如对于刚需的客户,是需要买房做婚房;对于已有了宝宝的客户,则是需要房子在某梯队小学的学区范围内。

    甚至,有些客户为了某些「软需求」,可以在房子的「硬指标」上进行妥协:比如,为了孩子在好学校上学,很多家长可以接受房子的品质下降,但是小区对口的小学教育条件要好。再比如,以小换大,有的家庭新添宝宝或二宝,或者是为了方便照顾父母,需要购买居住面积更大的房子等等。

    四 商圈有新规划的地段

    在一个成熟的商圈里,除了整个商圈会因城市的发展而收获红利外,还会有什么因素会让商圈里面某些地段会有较大增值呢? 最主要还是新规划,比如根据政府规划,在将来某年会新开通地铁线、新增地铁站,或者将来会打造一个新的、大的商业综合体,或地标建筑等等,都会是带动附近房产增值的契机。

    比如徐家汇,由香港新鸿基集团打造的「虹桥88地段」号称「浦西第一高楼」,未来会汇聚大量的人口流向这里。同时,港汇连接美罗城、东方商厦之间的「空中回廊」,是游客来上海必看景观「东方明珠」之后的另一景观。另外,诚品书店及歌剧院等入驻,是徐家汇转向文化产业链进一步提升徐家汇商圈影响力的重要因素。

    作为一直在上海二手房市场一线服务的从业人员,以上是我上海售房的服务经验一些总结,仅供大家在买卖房子的时候进行参考,当然也欢迎您留言给我们,也欢迎您和我们交流你买房的困惑和感想~

    来自: 2018-11-23
  • 你是否在考虑买一套上海二手房?如果是的话,那么下面这篇文章对你来说就是妥妥的干货了。对于购买二手房的人,说起买房史总是一部血泪史,两行辛酸泪。当初买过房之后有多喜悦,搬进去后就有多忧伤。原因不外乎住进去才知道一墙之隔的小区外竟然是条马路,车来车往十分热闹,晚上根本就睡不安稳;楼上的住户装修时没有做好防水,楼上一用水,自家天花板上就水渍一片;楼顶的住户更是难过,冬冷夏热,雨天还漏水……

    上海二手房,看房攻略

    以下是一些买房攻略,各位买家切记切记~

    1、白天要看晚上也要看

    白天一般看房屋的采光和日照情况,二入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩、临街汽车鸣笛等产生的噪音干扰等。

    上海二手房,看房攻略

    2、晴天要看雨天也要看

    下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。

    上海二手房,看房攻略


    3、装修要看格局也要看

    购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡,也没有家具、家电等物品的掩饰,可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。

    上海二手房,看房攻略

    4、墙面要看墙角也要看

    查看墙面是否平整或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。

    上海二手房,看房攻略

    5、装潢要看做工也要看

    好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的房源,其目的是低买高卖赚取差价,对这类房源要多加注意。

    上海二手房,看房攻略

    6、窗帘要看窗外也要看

    应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

    上海二手房,看房攻略

    7、冷水要看热水也要看

    如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:一是房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。

    上海二手房,看房攻略

    8、电梯要看楼梯也要看

    商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。

    上海二手房,看房攻略

    9、地上要看屋顶也要看

    看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

    上海二手房,看房攻略

    10、房东要见保安也要见

    可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是了解小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。

    上海二手房,看房攻略

    11、电器要看插座也要看

    有过装修经验的童鞋们,往往都发现:灯装多了,插座装少了,直到用时方恨少。设计精心的房屋,才能充分享受现代化家电的便利性,小小的插座可不能忽略。

    希望每个人都能开开心心买到自己满意的上海二手房,拥有自己的温馨家园。当然,这就需要朋友们在看房的时候更加全面有效。也欢迎你留言、添加你的购房经验,提醒新手你所遇到的坑,说说你的购房故事哟~

    来自: 2018-11-22
  • 今天跟大家分享的是法律方面风险的规避。本次分享的是关于上海二手房交易的流程和买方需要注意的3个问题。犯法的事情不会因为它成了既成事实就是不犯法了。所以,我们在开始的源头就要规避掉。

    干货|如何防范上海二手房交易中的法律风险

    关于二手房交易流程

    干货|如何防范上海二手房交易中的法律风险

    以上是一个简单的房屋交易的流程图。签《定金协议》、付定金不是必选项,但还是建议大家签订金,因为对于可能发生的风险它是一个缓和期,就像买保险一样。如果定金期间发生风险,就是要遵循“定金法则”,但是一旦签了买卖合同之后,定金就完全失去了作用了。买卖合同的违约成本是房款总房价的20%,所以建议有定金,不要直接跳过定金直接签买卖合同。

    签完买卖合同后,卖方就要进行还贷,买方有批贷、购房资格的认定,然后到缴税再到放贷,再到过户。

    在整个过程中要去约定交房,这个是最基本的流程。当然每一个个案会有自己的细节,在此就不一一赘述。

    关于交易中买方需要注意的问题

    干货|如何防范上海二手房交易中的法律风险

    1、买方贷款批不下来


    关于买方贷款办理的问题,遇到过咨询最多的是,信义房屋说不能贷款,担保批不下来,我到其他中介去问了,他们说可以包装,可以做。

    我的回答是,不要去做。因为这触犯的是刑法,叫骗取贷款罪。那位帮你包装的中介人员,他只是从犯。而你是要求做这个事情的人,是主犯,所有的利益受益人是主犯。另外,涉及到银行流水,如果上面还需要银行盖章,所以又要有伪造国家公章罪。

    2、买方限购如何处理


    在去年11月28日上海出台了新政,所以有买方说,因为政策变动,我贷不了款了,所以我不买了,不是我违约,而是由于政府的原因导致我购买不了了。第二天司法高院就出了司法解释,贷款只是你的支付方式,既然你要买这个房子,你应该有足够的经济条件去承受你要买这个房子,所以你可以选择贷款、借款等其他方式去支付房款。

    所以11月28日新政出台后,很多买方就说,因为我的首付要总30%调整到70%,这个原因不能归咎到我,所以我不买了,定金也应返还给我。但是高院认为政策只是一部分的原因,本来是20%的违约款,法官有个自由裁量权,他可能会调整到10%,但是买方毫无损失的完全脱身是不可能的。

    3、卖方无能力付贷款


    如果卖方没有能力还贷款,需要买方的首付款来还贷问题,因为上海的境外人士比较多,上海的资金监管完全不用考虑卖方还贷的问题。所有的房款都是在过完户之后,买方所有的房款先帮卖方去还贷款,但是目前只限于大陆境内的九大银行,它不涉及到外资银行,所以上海市政府也是在努力地扩展中。整个买卖房屋的过程当中,最安全的就是资金监管。

    最后,用一个案例做结。

    甲委托某中介房屋购买位于上海的某处一地产,由于资金不足,便决定向银行贷款,银行要求其提供自购房之日前连续缴纳满五年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险的缴纳证明、收入证明及流水清单。但是甲并没有满足这些条件,某中介表示可以帮甲“包装”后申请贷款。甲认为其中可能存在一定的风险,便找到了徐律师,得到了以下的解答:

    伪造个人 流水清单获得银行贷款,涉及刑法中的“骗取贷款罪”,是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。本罪的法定刑为:处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

    通过对上述文章的阅读,我们不难发现在上海二手房交易过程中,买方可能遇到一些存在法律风险的事项,这时候就需要我们掌握一定辨明是非的能力,避免抱有侥幸心理去触碰法律的界限,不能做的事坚决不做,最后顺利的购得心仪的房子。

    来自: 2018-11-22
  • 跨地置业必然有资金出入境的情况,那在上海售房的台港澳及境外屋主,如何将所得的房款汇到境外?上海不同区块需准备的资料又有哪些?

    干货|台港澳人士上海售房所得的房款如何汇到境外

    本期,就以浦东新区购汇的具体操作流程分享如下:

    第一步:在交易中心取得的资料

    1.房地产交易中心大厅税务部门出具的税单原件;

    2.房地产交易纳税申报表(需盖章,二所公章);

    3.新产证的复印件。

    第二步:去税务局需准备的资料

    1.卖方身份证件原件及影本一份(若是代理人,请携带好公证委托书及原房东身份证件影本);

    2. 房屋买卖合同原件及影本各一份;

    3.《服务贸易等项目对外支付备案表》、《外籍个人出售房屋对外支付税务备案表》(下载地址:上海税务网 )。

    PS:以上材料准备齐全,税务局会在你的《服务贸易等项目对外支付备案表》盖章哒~

    第三步:去银行结汇所需的资料

    1.税务局盖过章的《服务贸易等项目对外支付备案表》;

    2.最新产调一份(24H内);

    3.新的产证复印件一份;

    4.房产中心交易的税单原件;

    5.房屋买卖合同原件及影本各一份;

    6.卖方身份证件原件及影本一份(若是代理人,请携带好公证委托书及原房东身份证件影本)。

    PS:此处是以中国银行为例哟!

    因为上海的各区块的房款购汇需准备的资料有所不同,所以我也将其他各区块所需的基础资料一一整理,如下:


    徐汇区


    1.缴税过户当天,税务局提供业主增值税或所得税发票;

    2.缴税过户当天,税务局提供纳税申报表;

    3.缴税过户当天,税务局提供房款发 票(业主方取第一、三联);

    4.买方新产证出来复印件一份(或交易中心作份产权调查-5元);

    5.业主方准备好本次出售合同、境外证件连同以上1-4项原件+复印件至交易中心2楼31#、32#窗口填写《服务贸易等项目对外支付税务备案表》;

    6.7天后去交易中心2楼31#、32#税务窗口领取以上表格;

    7.业主方准备以上全部资料去汇出银行办理。

    长宁区

    1.缴税过户当天,税务局提供业主增值税或所得税发 票;

    2.缴税过户当天,税务局提供纳税申报表;

    3.缴税过户当天,税务局提供房款发 票(业主方取第一联);

    4.买方新产证出来复印件一份(或交易中心作份产权调查-5元);

    5.业主方准备好本次出售合同、境外证件连同以上1-4项原件+复印件至天山路1827号长宁区国税局1楼大厅填写《服务贸易等项目对外支付税务备案表》,税务局当场打印出来(不同于徐汇区要隔7天再去领取);

    6.业主方准备以上全部资料去汇出银行办理。

    补充说明

    1.《服务贸易等项目对外支付税务备案表》中有必填项目,需事先准备好业主方上海汇出银行、境外收款银行名称、账号等信息,可标注本次付汇金额(合同价)、付汇的最迟截止日期;

    2.业主至银行办理汇出时,需事先了解收款行英文地址书写及Swift code(国际汇款代码);

    3.银行原则上会按合同价扣除业主方应缴纳税收之后的金额一次性汇出,特别是大笔资金汇出银行需核实业主的身份,包括当初在汇出银行开户时留的电话及联系地址等;

    4.长宁区税务局办事往来客户很多,建议早些到达,避免长时间排队。

    以上为作者在服务客户的过程中,根据个人服务经历总结而来。由于上海售房各区块、各银行的办理政策多有调整,因此仅供参考,实际操作以各部门、各银行要求为准。建议,请于房屋交易过户手续办理前至购汇银行确认相关事宜。

    来自: 2018-11-22
  • 上海个人购房多数人都会倾向于选择申请银行贷款,在房住不炒的大框架之下,严格贷款政策也成了不少城市为房产市场降温的一个重要手段,如果上海个人购房遇到限贷想解约,法院会认定为不可抗力因素吗?

    上海个人购房:买房子遇到限贷该怎么办

    2016年11月28日上海出台了购房新政,不仅买房的社保二年升级为五年,对第二套房贷也进行了升级:凡是有过贷款记录,不管贷款是否已经结清,均算作二套,二套房首付为70%,只能贷款30%,这样大大提高了购房的门槛。

    比如,客户王先生准备贷款买房,因为之前在老家有过贷款记录,因此在11月28日新政后,在上海买房就算二套,需要首付70%。如此高额的首付客户王先生无法承受,所以想解约。那么,如果因为王先生无法按照新政后的付款额度如约进行付款,那么王先生算违约吗?

    买方王先生认为,因为政策变动,我贷不了款了,所以我不买了,不是我违约,而是由于政府的原因导致我购买不了了。即不可抗力因素,导致我违约,并不是我的原因导致违约的,所以应该退还我之前的款项。

    结果,第二天司法高院就出了司法解释,贷款只是买方的一种支付方式,既然买方决定要买这个房子,就应该有足够的经济条件去承受你要买这个房子,所以买方可以选择贷款、借款等其他方式去支付房款。

    所以11月28日新政出台后,很多买方就怀着和王先生同样的想法要求解约:因为我的首付要总30%调整到70%,这个原因不能归咎到我,所以我不买了,定金也应返还给我。但是高院不是这么解释的,高院认为政策只是一部分的原因,本来是20%的违约款,法官有个自由裁量权,他可能会调整到10%,但是买方毫无损失的完全脱身是不可能的。

    因此,上海个人买房如果遇到限贷政策出台,请务必要对政策可能的变数有一定的心理预期,以及采取必要的防范措施。

    上海个人买房不少会抢在政府出台限购限贷政策之前,如果是刚需,其实在自己购买能力范围之内不用非得要等到某个时间节点,我们从往年的上海二手住宅交易数据来看,往往是在每次出台新政之前,交易量和交易价都会出现波动,与之相应的风险以及违约情况也会增加,因此信义房屋提醒上海个人买房须特别注意。

    来自: 2018-11-22
  • 上海买房还贷方式怎么选?不同方式的区别在哪里?是否可以进行中途更换还贷方式的操作?每一次房贷利率的变化都在牵动着大家的心。在信义房屋经纪人为客户服务的时候,经常被问到还贷方式的选择问题。本次,就等额本息和等额本金这两种还款方式我们进行了详细的解读,希望对大家有所帮助。

    上海买房还贷,等额本息VS等额本金

    一 定义&公式

    等额本息:每月以相同的额度偿还贷款本息,其中利息逐月递减,本金逐月增加。

    上海买房还贷,等额本息VS等额本金

    图1:等额本息计算公式-信义房屋

    等额本金:每月以相同的额度偿还本金,由于本金减少,每月的利息也逐月减少,每月的还款额度也相应减少。

    上海买房还贷,等额本息VS等额本金

    图2:等额本金计算公式-信义房屋

    信义君总结:等额本息就是每个月还贷金额相同,等额本金就是第一个月还贷金额最高,之后逐月递减。

    二 举个栗子

    信义君申请买房贷款300万元,贷款年限20年,以商业贷款4.9%的基准利率来计算:

    上海买房还贷,等额本息VS等额本金

    图3:等额本金VS等额本息-信义房屋

    由图3数据可以得出,若贷款300万元还满20年,等额本息支付的总利息相比等额本金更多,差不多要多出16%。所以说,就是等额本金最划算咯?先别忙着下结论!

    上海买房还贷,等额本息VS等额本金

    图4:等额本金VS等额本息-信义房屋

    正如图4所示,等额本金的月还款额逐月下降。开始还款后,前一段时间内等额本息的月还款压力小于等额本金,通过计算可以得出,从第101个月开始,等额本金的月还款额小于等额本息的月还款额。

    在实际生活中,不少人会因为家庭收入的增加或者房屋置换出售等原因,可能三五年之后就提前还清全部贷款,并不会真的还满20年。所以,信义君还是以300万元贷款,贷款年限20年,商业贷款4.9%利率来计算,对比一下等额本息和等额本金前2年的还款额。

    上海买房还贷,等额本息VS等额本金

    图5:等额本金VS等额本息-信义房屋

    从图5中我们可以发现,虽然两种还款方式前两年还款本息总数差了10万多,但差距产生的主要原因是等额本金法归还了更多的贷款本金,等额本息与等额本金所归还的利息仅差了不到2%。

    上海买房还贷,等额本息VS等额本金

    图6:等额本金VS等额本息前24个月还款金额对比-信义房屋

    信义君再次总结:在相同贷款总额、贷款年限的条件下,这两种还款方式在房贷利息上的差异,头几年差距小到可以忽略,还款时间越长,差距越大。

    三 到底怎么选?

    1 以等额本金方式还款前期还款压力相对较大,以等额本息方式还款前期还款压力小。如果对月还款压力比较敏感的话,可以选择等额本息。

    2 相同贷款金额、相同贷款年限,等额本金的总利息支出比等额本息的总利息支出少。

    3 考虑到资金的机会成本,可以选择等额本息,月还款更少可以保留更多现金流投入到其他期望收益更大的理财项目。

    4 计划短期内(3-5年)提前还贷的,两种还款方式总的利息支出相差并不多。

    5 如果在还款期内客户手头有充裕现金可以提前还贷的,也应将货币的机会成本考虑在内,毕竟目前贷款利率处于历史低位,如期望收益能大于贷款利息的,则也不必急于提前还贷。

    6 大部分银行在还贷 开始之后是允许客户变更一次还款方式的,以各银行的具体规定为准。

    经过对全文的阅读,相信准备在上海买房的朋友对这两种还款方式都有了一定的了解了。大家可以根据自身经济条件可承受的压力以及对货币的机会成本考虑等因素来选择适合自己的还款方式。

    来自: 2018-11-22
  • 上海贷款买房案例:甲委托某中介购买位于上海的某处一房产,由于甲购房资金准备不充裕,因此决定向某银行申请买房按揭贷款,该银行根据上海市政府颁布的房贷最新规定,要求甲提供上海贷款买房的资质证明:自购房之日前连续缴纳满五年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险的缴纳证明、收入证明及流水清单。但是甲并没有满足银行列举的以上条件,某中介表示可以帮甲“包装”后申请贷款。

    上海贷款买房,贷款批不下来怎么办

    甲认为其中可能存在一定的风险,便找到了信义房屋法务咨询,得到了以下的解答:


    伪造个人 流水清单获得银行贷款,涉及刑法中的“骗取贷款罪”,是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。本罪的法定刑为:处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

    关于买方贷款办理的问题,信义房屋经纪人遇到过咨询最多的是:信义房屋说不能贷款,担保批不下来,我到其他中介去问了,他们说可以包装,可以做。

    对此,信义房屋一直坚持的是,不要去做。因为这触犯的是刑法,叫骗取贷款罪。那位帮你包装的中介人员,他只是从犯。而你是要求做这个事情的人,是主犯,所有的利益受益人是主犯。另外,涉及到银行流水,如果上面还需要银行盖章,所以又要有伪造国家公章罪。

    所以,大家在上海贷款买房的时候一定要保持清醒,符合国家政府规定的事情可以做,不符合国家政府规定的事情一定不能做。还是那句话,犯法的事情不会因为它成了既成事实就是不犯法了。

    来自: 2018-11-22
  • 10月已然悄悄离去,回顾过去的一个月里,上海二手房成交量比上月有所下降,其主要原因是受到国庆长假的影响。在未来的一段时间内依旧以维持现有调控政策为主,短时间内市场成交量走势将不会发生太大的改变,成交均价将继续盘整。

    成交量

    2018年10月,上海二手住宅共成交1.2万套,较9月份环比下降13.95%,但剔除国庆7天假期的影响,较9月8-30日成交量则上涨4.98%,说明市场延续了9月份的小幅回升走势。

    10月上海二手房成交数据解读

    成交均价

    2018年10月,上海二手住宅合同成交均价约3.73万元/m2,环比下降2.75%,同比则下降4.96%,成交均价下降幅度较为明显,创2017年3月以来成交均价新低。

    10月上海二手房成交数据解读

    各环线成交量分布

    从1-10月的各环线成交占比可以看出,10月内中环间、中外环间以及郊环以外占比有明显回升,且均高于8月和9月。外郊环间则结束了持续走高的趋势,出现明显下降,降幅达2.8个百分点。说明市场开始由外郊环间向内外环间转移。

    10月上海二手房成交数据解读

    各环线成交均价变化

    从9月、10月的各环线合同成交均价变化来看,各环线成交均价环比均出现明显的负增长,且均创2018年以来的新低。说明成交均价在10月的降幅明显加大。

    10月上海二手房成交数据解读

    各面积段成交量分布

    从1-10月的各面积段成交占比对比可以看出,90平米以下各成交占比延续上个月走势继续回升,其中70-90平米更是创2018年以来新高。而90平米以上各成交占比均延续上个月的下降走势,其中140-200平米和200平米以上均创2018年以来新低。市场结构继续发生转变。

    10月上海二手房成交数据解读

    各面积段成交均价变化

    从9、10月的各面积段成交均价变化来看,除200平米以上成交均价环比上涨以外,其它各面积段环比均下降,且创2018年新低。其中140-200平米环比下降幅度最大,降幅为5.7%。

    10月上海二手房成交数据解读

    各总价段成交量分布

    从1-10月的各总价段成交占比可以看出,300万以下成交占比连续四个月持续走高,继续创2018年以来新高,而其它各总价段占比均下降,且均创2018年以来新低。

    10月上海二手房成交数据解读

    各总价段成交均价变化

    从9、10月的各总价段成交均价环比变化来看,除800-1200万和2000万成交均价呈正增长以外,其它各总价段均呈负增长,其中0-800万各总价段均创2018年以来新低。

    10月上海二手房成交数据解读

    总结

    在今年的10月份,去除长假的影响因素,上海二手房10月的成交量呈现小幅度增加的走势而成交均价有明显的回落,这个现象与房贷航公布的房价指数下降2.3%数据一致。预计短时间内市场成交量走势将不会发生太大的改变,成交均价将继续盘整。以上为信义君为大家整理的数据分析,希望能对即将买房的您有所帮助~

    来自: 2018-11-22
  • 自今年7月1日起上海租房网签备案开始全面实施。而后8月31日新个税法通过。新法中不仅调整了个税起征点及税率,还有多项支出可抵税,包括住房贷款利息或者住房租金。因此,在进行房屋租赁的时候办好网签备案说不定就派上用场罗~

    新个税或与上海租房网签备案有关

    8月31日下午,备受社会关注的关于修改个人所得税法的决定经十三届全国人大常委会第五次会议表决通过。新个税法于2019年1月1日起施行,2018年10月1日起施行最新起征点和税率。

    本次新个税法的亮点包括:

    1、起征点确定为每月5000元。新个税法规定:居民个人的综合所得,以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额,为应纳税所得额。

    2、减税向中低收入倾斜。个税的部分税率级距进一步优化调整,扩大3%、10%、20%三档低税率的级距,缩小25%税率的级距,30%、35%、45%三档较高税率级距不变。

    3、多项支出可抵税。今后计算个税,在扣除基本减除费用标准和“三险一金”等专项扣除外,还增加了专项附加扣除项目。新个税法规定:专项附加扣除,包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出,具体范围、标准和实施步骤由国务院确定,并报全国人大常委会备案。

    虽然,作为此次修改最大亮点的6项专项附加扣除的具体范围、标准最终将由今年内出台新的个税法实施条例来明确,但是结合上海市政府今年推出的居住房屋租赁合同网签及备案系统,可以预见未来关于6项附加扣除中的住房租金扣除,大概率是需要以网签租赁合同及备案为依据的。所以,为了保障新个税法实施后个人的合法权益,避免在未来个税抵扣时产生不必要的麻烦,信义君再次提醒大家,居住房屋租赁合同一定要网签和备案哦~

    新个税或与上海租房网签备案有关

    之前,有童鞋在上海信义房屋公众号后台留言咨询,个人如何办理网签?对此,信义君在此将该问题进行统一回复,以供有同样疑问的童鞋参考:

    如果是通过上海房地产经纪机构(即房产中介)、住房租赁企业撮合达成的住房租赁交易,上述机构和企业通过市租赁平台签约系统制作文本、进行网签;如果出租人未委托房地产经纪机构出租住房的,可前往房屋所在区住房租赁服务中心,由专业窗口为租赁当事人提供合同网签服务。所以说,个人是无法自己完成网签的。

    面对如此繁杂的上海租房网签备案你是不是有点头疼呢,这么复杂的事情当然得交给专业的人来处理啦。如果您是在信义房屋进行房屋租赁相关事宜的话,信义房屋可以给您完成全部的相关网签备案事宜哟~

    来自: 2018-11-22
  • 公安局再出大招:想知道上海二手房有无挂靠户口?微信可直接查询。这对于很多买方来说简直就是喜从天降,不必再辛苦的跑去派出所查询了。以下为信义君整理的查询步骤,请收下哟~

    上海二手房是否挂靠户口,微信快速查询

    二手房买卖常常涉及户口迁出问题,随着5月1号户籍新政的实施,之前一直困扰买方的户口强制迁移问题已经可以解决,但是对于买方来说,最好的做法一定是在签订买卖合同之前就确认清楚房屋内的户口情况,这样才能在买卖合同里对户口迁移情况约定清楚,进而避免出现房子买下来后才发现无法迁走的户口的情况。

    那么问题来了,口情况怎么查?根据信义房屋经纪人以往的经验,要查询某套房子有没有挂靠户口,只有两个办法:

    一是,问卖方本人或者查看卖方提供的户口本,但是这样一来信息也不能保证百分百的精准。因为,这样只能查看卖方的户口是不是挂靠在该套房子里,但是有可能第三方的户口还在,比如卖方上家的户口还未迁出。

    二是,约上卖方,买卖双方到房子所属地的派出所去查询,但是费时费力。

    现在,为了便民查询,上海市公安局人口管理办公室特推出「上海公安人口管理」微信公众号,可以直接在线查询到房子里是不是有户口。

    下面,信义君特将具体的操作流程截图分享:

    上海二手房是否挂靠户口,微信快速查询

    1 微信添加「上海公安人口管理」微信公众号;

    上海二手房是否挂靠户口,微信快速查询

    2 点击右下角「便民服务」;

    上海二手房是否挂靠户口,微信快速查询

    3 点击「房产户口查询」;

    上海二手房是否挂靠户口,微信快速查询

    上海二手房是否挂靠户口,微信快速查询

    4 填入本人的姓名和身份证号码以及想要查询的房产具体地址;

    上海二手房是否挂靠户口,微信快速查询

    5 得到查询结果;

    信义君温馨提示

    1 所查询的房屋地址需输入准确,要精确到楼栋户室;

    2 填写查询人的姓名及身份证号即可,无需房东的身份信息;

    3 该查询功能的结果仅显示所查的房子是否挂靠户口,如果查询结果为「存在户口」,具体的户口信息(即有几个户口、各户口的信息)仍需要向房东或房子所属地的派出所确认(信义君私以为应该是出于保护个人信息的考虑)。

    虽然说查询结果只显示是否存在户口,但是总的来说也为想要买上海二手房的客户提供了便利,省下了大量的时间及精力。所以对于推出此项便民服务的上海公安局,我们不得不为他们点赞!

    来自: 2018-11-22
  • 上海购房限购政策自实行以来,经过不断地调整,今年6月底,“上海新房摇号政策调整,企业不得参与摇号”的消息被广为流传,之后上海宝山区房管局辟谣,7月初,政府明文规定出台。落实加大企业购房的限制条件。

    上海限购政策再升级:严控企业购房

    7月2日晚上,上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》,全文如下:

    一、企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件,购房时间以合同网签备案日期为准:

    1、企业设立年限已满5年

    2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币;

    3、企业职工人数10名及以上,且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

    企业近年缴纳税款金额满500万元以上的,购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

    二、企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

    三、住建、房管部门会同相关部门对执行商品住房项目公证摇号、按序选房制度加强监管,要求开发企业严格执行全部准售房源、积累客户规则和名单、摇号排序结果公证和公示规定;进一步加强客户认筹规则制订指导审核以及执行监管,严格落实企业购买商品住房规定。

    四、住建、房管部门会同规土部门(不动产登记机构)加强企业购买、出售商品住房交易登记审核,会同税务、人社、公积金管理等部门建立相关信息共享核查机制,对违反企业购买、出售商品住房相关规定的,不予办理房地产交易登记手续。

    五、本暂行规定自2018年7月3日起施行。

    上海限购政策再升级:严控企业购房

    之前上海楼市的所有调控政策中,与企业购房有关的内容仅见于2016年3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中,具体内容为“企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上”。而此次调整,正是对于企业限购的补丁升级。

    由此,我们也可以看出政府调控的信号和端倪,信义君先叨叨几句,欢迎大家留言补充。

    上海限购政策再升级:严控企业购房

    一、政府精准调控,对当下市场中愈演愈烈的以企业名义购房做出及时调控。比如,由于上海今年新房限价出售,所以频现地段好或者品质好的“日光盘”。之前市场反响很大的上海翠湖天地认筹,总共385组认筹,其中,以企业名义参与认筹的达214组,占比高达55%。

    二、新注册的企业无法购房,新规对企业购房设定了门槛,将之前实际中存在的注册企业购房以避开限购政策的路线基本堵死。

    三、延长企业购入商品住房后的再次上市交易时间,使企业购房更趋理性按之前规定,2016年3月25日后企业购买的商品住宅满3年及以上即可再次上市交易。但本次新规定,2018年7月3日之后企业购买之房产适用企业购买商品住房再次出售需满5年及以上。

    四、新规所述的企业购买商品住房,涵盖了以企业名义购买一手商品住房,不含二手住房。

    此次规定的出台,明确了企业购房的条件,很明显之前被大家所热议的通过企业来购房的“漏洞”已经无法实现。并且新规明确指出企业要在满足缴纳税费和员工人数的前提下才可以在上海购房。同时企业购买的商住房限售年限也由原来的3年增加至5年,有效的阻止了投机性购房行为。

    来自: 2018-11-22
  • 买过房的朋友都知道,在上海买房不仅需要在个小区之间来回奔波看房,更需要费尽心思的算清楚各项税费以及贷款的信息,可以说是劳心劳力。因此,信义君为广大购房朋友们整理了税费和贷款的详细说明,以供参考~

    面对上海买房的限购政策,一分钟弄清楚契税首套VS贷款首套

    在有了买房的打算后,首先是要确认购房资格,紧接着,还有一些其他的情况也是需要确认的,比如税费、贷款额度等。在上海目前限购限贷的政策下,税费、贷款中能享受的优惠政策与非首套差异还是很大的,而且实际中不同类型的首套,认定的标准是不一样的。今天,我们一起来看一下最常遇到的贷款首套和契税首套的认定标准。

    面对上海买房的限购政策,一分钟弄清楚契税首套VS贷款首套

    贷款首套如何认定?

    商业贷款首套的条件:购房人本人及配偶(包含未成年子女)在上海名下无房(仅指住宅)且全国范围内从未有过住房贷款记录。

    信义房屋解读:

    1.关于「全国范围内从未有过住房贷款记录」,也就是说哪怕在外地买房办理过住房贷款,或者上海曾经办理过住房贷款,但是现在已经结清的,统统不满足首套贷款的要求,不能享受首套贷款的优惠政策。

    2.如果购房家庭成员为上海户口且各自与父母共有不超过2套(含2套)在2011年限购政策出台之前购入的住宅,那么在其他条件都符合的情况下仍能按首套政策申请贷款。

    目前上海首套住房贷款政策:首付不低于合同价35%,商业贷款利率最低为基准利率打95折。

    面对上海买房的限购政策,一分钟弄清楚契税首套VS贷款首套

    契税首套如何认定?

    契税首套的条件:购房人本人及配偶(包含未成年子女)名下在上海无住宅(包括与其他人共有)。

    信义房屋解读:只要目前名下无住宅,无论是从来没有买过住宅,还是曾经买过住宅但是已经卖掉了,都能享受契税首套优惠。

    目前上海首套契税政策:首购90平方米以下住宅,契税按1%计算;首购90平方米以上住宅,契税按1.5%计算。

    面对上海买房的限购政策,一分钟弄清楚契税首套VS贷款首套

    我就是栗子

    情况一、夫妻两人张先生王小姐,两人均为上海户口,张先生于2009年与父母共有一套住宅,王小姐2008年与父母共有一套住宅,两人在上海没有其他房产,全国范围也从没有办理过购房贷款。如果他们现在准备在上海购买一套住宅,则:贷款可以按首套政策申请,契税按二套计算。

    情况二、夫妻两人张先生王小姐,两人均非上海户口,但是满足上海购房条件打算在上海买房。张先生2015年在杭州买过一套住宅且贷款还没还清,但夫妻两人之前在上海均没有买过房,如果他们现在准备在上海购买一套住宅,则:贷款算二套,契税按首套计算。

    情况三、张先生单身,上海户口,2008年曾经贷款在上海买过一套住宅,目前贷款已经还清、房子也已经卖掉,名下无其他房产,如果他现在准备在上海购买一套住宅,则:贷款算二套,契税按首套。

    准备在上海买房的朋友们是否对贷款首套和契税首套有了全新的认识了呢,另外需要知道的是文章中所提供的信息仅限上海地区,贷款仅指纯商业贷款,最新上海买房、贷款政策请至相关信息网站查询哦~

    来自: 2018-11-22
  • 上海全款买房时,所涉及交易的房款金额通常会比较大,因此要了解和关注银行的大额支付运行时间,以及时查收房款,顺利完成整个交易流程。

    上海全款买房请注意,调整大额支付系统运行时间

    人民银行办公厅发布的《关于调整大额支付系统运行时间有关事项的通知》(银办发[2017] 238号):自2018年1月22日起,调整大额支付系统运行时间。

    为进一步提升支付清算服务水平,人民银行办公厅发布的《关于调整大额支付系统运行时间有关事项的通知》(银办发[2017] 238号):自2018年1月22日起,调整大额支付系统运行时间。将系统受理业务的时间由每个法定工作日(T日)8:30时调整为前一日(T-1日)23:30时,业务截止时间由每个法定工作日17:00时调整为17:15时。

    什么是大额支付系统?

    大额实时支付系统(简称「大额支付系统」)用于处理同城和异地跨行之间和行内的大额贷记及紧急小额贷记支付业务,业务范围包括一般大额支付业务、即时转账业务和城市商业银行银行汇票业务。目前「大额支付系统」规定的金额起点是五万元。

    此次调整推动了人民币国际化的进程,进一步覆盖全球主要时区,日常生活所需的汇划服务的更加便利,具体体现在哪些方面?

    一、业务截止时间的延长:相信大家都有在银行办理过业务,排了半天队,好不容易等排到自己时,却被告知钱款即便汇出也无法实时到账,特别是遇到重要款项的汇划时,真是很耽误事,此次延长到17:15时,一般都比银行关闭窗口的时间晚,很好的缓解无法及时到账的尴尬。

    二、业务受理时间的提前:如需大额汇款在23:30时以后可在网银上直接操作,一般情况下,可实现即时到账。如遇紧急情况需要划拨时,再也不用分小额多次转账这么麻烦了,真的是便捷了很多呢!

    当然咯,需要注意的是大额支付系统提供服务的时间仍按照国家法定工作日运行,具体业务调整资讯还请咨询各银行网点或官网发布的公告信息哦~

    上海全款买房,要么是资金实力较强不愿支付房贷利息,要么是卖方要求全款支付,因此是买卖双方都会关注的重要环节。如果你打算上海全款买房,请注意银行大额支付运行时间的调整。

    来自: 2018-11-22
  • 上海售房中,现在新增了二手房交易身份核验环节,因此,我们如果在出售方与产证上的登记人不一致,则不能继续流程。这就需要进行公证,以下是英国、印尼雅加达公证流程参考。

    上海售房,如何进行英国、印尼雅加达公证

    英国

    STEP 1

    对于非英国政府部门出具的文书,请您先送当地国际公证律师事务所(Notary Public)公证。

    STEP 2

    将经过公证律师公证的文件送英国外交部(FCO)公证认证办公室或英国外交部授权机构认证。如相关文书系由英国政府部门出具,则可径送英国外交部或其授权机构认证。

    STEP 3

    将办好公证、认证的文件送中国驻英使领馆申办认证。

    英国公证申请所需材料

    1 填妥《公证认证申请表》;

    2 提供已由英外交部或其授权机构认证过的公证文件原件及复印件;

    3 两页及两页以上的公证文件原件须经公证机构用丝带捆绑并加封固定,如不满足装订要求或文件有涂改、拆换,使领馆不予认证;

    4 如您的文件含有空白页(包括封皮),须在该页上注明“此页无正文”字样;

    5 本人有效护照原件及复印件;

    6 如委托他人代理,代理者需提交本人有效护照原件和复印件及委托人有效护照复印件;如委托公司办理,除上述材料外,还需提供代理公司授权信;

    7 如办理公司营业执照认证,还应提交公司法人代表的护照复印件及能证明公司法人代表身份的文件。

    印尼雅加达

    印尼雅加达公证流程:印尼公证处办理公证→当地司法人权部办理认证→外交部办理认证→大使馆办理认证

    印尼大使馆信息

    办公时间:星期一至星期五 上午09:00-11:30 (接受申请和发证)

    国家地区号:0062-21(雅加达)   

    证件业务咨询:5761036(仅限工作日下午14:00-16:00)  

    电子邮件地址:consulate.idn@gmail.com  

    以上时间为雅加达时间(比北京时间晚一个小时),节假日除外。

    参考网址

    英国:

    申办公证:http://www.chinese-embassy.org.uk/chn/lsfw/gzrz/blgzxz/

    申办认证:http://www.chinese-embassy.org.uk/chn/lsfw/gzrz/blrzxz/

    印尼雅加达:

    http://id.china-embassy.org/chn/lsfw/gzrz/t1490594.ht

    http://id.china-embassy.org/chn/

    以上内容仅供参考,办理公证及认证的所需材料及具体地点,应根据当事人具体所在地区的规定及办事地点为准。

    为了顺利走完上海售房的签约、过户等流程,信义君在此温馨提示:如果是在上海售房,本来就存在出售方和产证登记人不一致的情况,最好在提前就办好公证,以免到时两地来回奔波,影响行程。

    来自: 2018-11-22
  • 深圳投资移民找星云海!又一组客户喜获圣基茨·尼维斯护照!每当有客户申请身份获批的时候,都是我们星云海人最开心的时刻。做您的专属移民管家!

    恭喜P先生夫妇获圣基茨身份!

    深圳投资移民找星云海!又一组客户喜获圣基茨·尼维斯护照!

    深圳投资移民找星云海!又一组客户喜获圣基茨·尼维斯护照!

    ▲P先生及妻子护照、公民证书

    P先生圣基茨尼维斯移民申请流程

    首提时间:2018.06

    获批时间:2018.09

    护照签发:2018.10

    P先生为贸易公司创始人,考虑到企业发展、资产配置以及财富传承,另外,P先生和妻子都特别喜欢旅游。圣基茨尼维斯护照可以完美满足P先生的需求。

    根据P先生的情况,星云海国际专业移民顾问为P先生私人定制个性化移民方案,即购置私家皇庭房产。申请过程中P先生夫妇积极配合提供相关证明文件,且申请人背景简单,背调完成顺利,期间无任何补件,最终在三个月内成功申请获得圣基茨·尼维斯联邦公民身份。

    圣基茨尼维斯关闭了“飓风援助基金”后,在4月推出了“可持续发展基金”,要求一个申请者至少捐赠15万美元,四口之家申请至少捐赠19.5万美元,这比早先的糖业多元化基金项目单个人捐赠25万美金更加亲民。

    而且圣基茨尼维斯护照还可以通过40万美元来购买圣基茨房产,就可以在6个月内拿到移民护照,而现在为了给予更多的移民机会,当地政府采取了投资20万美元于半套合资格酒店房产的方案,也就是说只要两人各出20万美金购买一处房产,便都可以拥有获得圣基茨尼维斯护照。

    深圳投资移民找星云海!又一组客户喜获圣基茨·尼维斯护照!

    ▲ 赵云女士与圣基茨前总理合影

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    来自: 2018-11-22
  • 上海二手房出售,但是产证上的登记人无法到现场办理,或者登记人持有多国不同名字的护照,如何证明之前登记的A国护照与现在持有B国护照的为同一人?此时就需要在事先做好公证、认证等相关事项。下文整理了一些相关的流程及 相关信息,仅供参考~

    上海二手房出售,日本、美国公证、认证流程

    日本

    日本公证申请者为辖区内的中国公民或外国公民,由日本有关机构出具的文书在中国境内使用。

    日本流程:日本外务省认证→大使馆的领事认证→总领事馆的领事认证

    日本公证申请所需材料

    1 认证当事人的护照及照片页复印件(或日本驾照原件及复印件);

    2 代理人代为申请的,应提交当事人有效身份证件复印件和代理人本人的有效身份证件原件及复印件;

    3 日本外务省或日本外务省授权的公证役场认证的文书原件及复印件;

    4 当事人签名、盖章的委托书;

    5 填写《公证认证申请表》。

    美国

    STEP 1

    美国公证有关文书应当首先由当地公证员办理公证或由有权机关(如出生、死亡、婚姻登记处、法院、联邦政府部门)出具“核证副本”(CertifiedCopy)或证书;

    STEP 2

    所在州州务卿认证。但有部分州要求先向County Clerk申请认证,再由州务卿(Secretary of State)认证。联邦政府部门出具的证明,有的可略过第(二)步,直接送美国国务院认证。

    STEP 3

    州政府认证过的文件,请根据中国驻美使领馆领区划分,属于总领事馆所辖领区的,请向相关总领事馆申请领事认证;属于大使馆所辖领区的,须送美国国务院办理认证后,再送大使馆申请领事认证。如未能按照领区划分递交申请,该申请会被拒绝受理。

    美国公证申请所需材料

    1 填妥的《中华人民共和国驻外使领馆领事认证申请表》1份;

    2 已经美国务院认证(送往大使馆认证)或州务卿认证(送往总领馆认证)的文书原件及复印件1份;

    3 本人有效护照原件及带照片资料页复印件或驾照等其他有效身份证件复印件;

    4 代理人代为申请的,应提交代理人有效身份证件和申请人有效身份证件复印件;

    5 如办理公司营业执照文件认证,还应提交公司法人代表的护照或驾照复印件及能证明公司法人代表身份的公司文件;

    6 领事官员认为与办理认证申请有关的其他证明文件。

    参考网址

    美国:

    申办公证:http://www.china-embassy.org/chn/lszj/gzrz/t1234128.htm

    申办认证:http://www.china-embassy.org/chn/lszj/gzrz/t1234137.htm#2

    以上内容仅供参考,准确信息请根据当事人具体所在地区的规定为准。

    如果计划将上海二手房出售,且之前产证上登记的身份证明文件与目前持有的有效身份证明文件不同,请记得在回上海前,先办好公证,以顺利完成在上海的售房流程。

    来自: 2018-11-22
  • 我们在二手房买卖过程中,会遇到境外房产出售的情况:产证/不动产登记证上的产权人无法到现场,或有多名产权人但无法同时到场,委托亲朋好友或者专业的代理人代为处理,因此就必须在事先做好公证、认证。因此,信义君将其整理于下,供大家参考~

    境外房产出售,港台公证、认证流程

    有一对老人,之前在上海有一套房,后来在国外定居,现在由于年纪大了身体不好,因此打算把上海这套房产出售。但是俩老年事已高,经不住两地奔波,就委托其子来沪办理房产出售事宜,因此需要在当地提前办好公证,才能顺利走完房屋过户等流程。

    台湾公证

    STEP 1

    台湾公证由台湾地方法院或民间公证处办理委托及相关资料公证手续。

    STEP 2

    委托书或相关资料公证手续办理完成会有相关副本经海基会、海协会邮寄至中国相关公证协会;

    STEP 3

    客户凭委托书副本或认证完成的相关资料至当地公证协会办理核对手续(15天左右) 。

    备注说明

    上海公证协会涉台公证书副本核对地址及相关信息:

    上海市司法局行政服务中心

    地址:上海市徐汇区小木桥路470号

    电话:021-53899709

    接待时间:每周一至周五(法定节假日除外)

    上午9:00-11:30 下午1:30-4:30

    香港公证

    香港公证文件证明书(公证书)由香港律师(中国委托公证人)出具的,并加盖中华人民共和国司法部转递专用章的公证文书,一般至香港律师楼办理。

    STEP 1

    司法部任命香港中国委托公证人出具委托公证文书证明文件;

    STEP 2

    中国法律服务(香港)有限公司转递。

    律师公证程序

    STEP 1

    必须提供需公证资料原件或公司拥有人有效身份证明原件;

    STEP 2

    提供公证用途、公证使用地点,与香港律师事务所签署《公司公证协议书》;

    STEP 3

    由香港律师事务所办理相关手续,由签署《公证协议书》,约6到8个工作日完成全部手续。

    使、领馆认证的概念及目的

    使、领馆认证是领事认证机构根据自然人、法人或其他组织的申请,对国内涉外公证书、其他证明文书或者国外有关文书上的最后一个印鉴、签名的真实性予以确认的活动。

    根据国际惯例和中外领事实践,领事认证的目的是使一国出具的文书能在另一国境内得以承认,不会因为怀疑文书上的印鉴和签名的真实性而影响其域外的法律效力。有人把“领事认证”比作给跨国使用的文书 办理“签证”。

    以上内容仅供参考,在境外房产出售时办理公证及认证的所需材料及具体地点,应根据当事人具体所在地区的规定及办事地点为准。

    来自: 2018-11-22
  • 上海二手房买卖过程中应该注意什么问题。首先,需要提醒大家的是:在看房后,一旦选定你想买的房子,一定要查看产调,了解该房的抵押、租赁、查封等详细情况。今天,我们讨论的就是,如果在买卖的过程中,房屋被查封的情况。

    上海二手房买卖过程中突遇查封怎么办

    一般来说,查封分为“行政查封”和“司法查封”。

    “行政查封”就是指违章建筑,所以大家在买房子的时候,在《房产证》的最后一页,即原始《结构图》,一定要和房屋的现状核实清楚。

    在这里,我要强调一件事情,那就是违法的事情不会因为是既成事实就成为合法。

    这个承重墙也许是在十年前就被敲掉了。当政府有一天查到你,那也还是违法。所以买房子的时候一定要看,《房产证》的最后一页,原始房产《结构图》是什么样子的,里面有没有涉及到承重墙被拆掉的部分。上海市政府对承重墙的管理部分是非常严格的,一旦发现就要求立即修复,而修复承重墙的代价是比较大的。

    另一种是“司法查封”,是目前交易流程中最麻烦的事情。房子在交易的过程中,一旦这个房子被法院查封,要做的第一件事情是,你也立即去起诉,也去查封这个房屋。因为你只有起诉之后,你才能够进入到前面所说的查封流程里面,去处理这个房子。否则你是进入不到这个案子的。法官也不会找你,因为你没有进入到司法程序。所以,你一定要在诉讼的第一时间去诉讼。诉讼之后,用其他房屋去担保,做这个房屋的查封。

    接下来,就是要弄清楚被法院查封的房屋涉及到多少的债务。如果你的房屋总价是1000万,你已经首付了500万,你还有500万的房款没有付。这种情况下,如果它的查封金额100万,是可以解决的,因为你的尾款还有500万。但是整个流程的操作是在法院层面来操作,之后的尾款500万是付到法院的,由法院把其中的100万挪到另一个庭去处理查封,然后交易中心过户,有的时候甚至执行的是强制过户,但是法院会有一个要求,不接受贷款,全额现金。

    这里要强调的是,所有房屋签了买卖合同之后,你只是形成了一个债权,任何时候,所有的债权都是平等的,不能说因为你是买方,你和其他债务人不一样,所以房子就要归你,只有过户了,进行登记了,房子才到你的名下,成为你的物权,任何时候物权高于债权。

    如果你购买的房屋,它的上手贷款不管是个人贷款还是银行贷款,已经超过70%了,我建议一定要押款过户,因为这属于高风险的操作。一般来说买进房子再卖出,不会是几个月,一般是一年、两年的时间。当初如果是500万买的这个房子,三年后这个房子已经涨到800万了,它的贷款额达到70%,也就是560万了,它的贷款额已经超过了当年它买进的价格,要么就是做生意,需要资金流转,要么就是财务出现了问题。所以,上手抵押额非常高的,一定要注意,因为这种房子在过户的过程当中,被查封的概率是非常高的。所以,在这种情况下,我们信义房屋会建议您,押款过户,所有的房屋贷款由卖方解决。过完户,拿到房产证后,信义房屋才会把这笔款转给卖方去处理债务。

    如果房屋查封是外地法院的,这种操作是非常困难的。比如在上海的法院之间,如果房屋被虹口查封,静安区法院去沟通还是可以的,但这个房屋如果是广东省某地的法院过来查封的,法官之间都很难沟通。毕竟,“地方保护主义”是现实存在的。

    在房款上,司法高院有个名词解释,如果你的房款已经支付了1/2以上,法院可以查封这个房屋。用的是“可以”这个词,如果说万一被查封了,你可以申请查封错误。但是,如果你已经全额付了房款,高院的司法解释是,法院应该撤销这一查封。所以全额付房款是对自己权益的保障,要保留所有付款证明,到法院去沟通,按要求写撤销申请,法院会把查封撤销。前提是全额付了房款。

    来自: 2018-11-22
  • 如何进行住宅和非住宅的区分?我们自己购买的上海商住房到底是多少年的产权呢?那么我在买房子的时候,又要怎么进行分辨呢?最近几年,随着第一批商品房的使用年限到期,大家对自己房屋的产权年限突然就上心起来了。

    上海商住房如何进行正确的区分

    为什么大家会对房屋年限这么关心?因为房屋产权关系到房屋的使用年限,甚至今后续期的情况。而国家总理在谈到70年住宅土地使用权到期续期问题,总理说,国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易,要让“有恒产者有恒心”。

    信义君就曾经被问到:最近我收到一个楼盘推荐,说是公寓,有70年产权,请问它是住宅嘛?到底该如何区分?我该不该买呢?

    到底如何区分住宅和非住宅?是看房屋类型,还是看产权年限,还是看土地用途?

    其实吖,没辣么复杂!只看产证上的「房屋类型」。总的来说,「房屋类型」分住宅&非住宅两大类型。

    住宅主要类型:公寓、新工房、花园住宅、新式里弄/旧式里弄

    非住宅主要类型:办公楼、商铺、厂房、车位、仓库、地下室/旅馆

    SO,问题又来了。

    这里的「公寓」是指「住宅」,还是我们平时说的「酒店式公寓」呢?「花园住宅」又是啥?我们平时说的「酒店式公寓」/「商住房」产证上面是如何标注的呢?

    在住宅类型里面的「公寓」就是我们平时说的「住宅」,「花园住宅」就是我们常说的「别墅」,而我们平时说的「酒店式公寓」/「商住房」一般情况下会标注为「办公楼」。

    最后,我们随便拿个《房产证》举个栗子:

    上海商住房如何进行正确的区分

    我就是传说中的住宅房本本~

    分清楚了吗?信义君最后再划一遍重点:在住宅类型里面的「公寓」就是我们平时说的「住宅」,「花园住宅」就是我们常说的「别墅」,而我们平时说的「酒店式公寓」/「商住房」一般情况下会标注为「办公楼」。

    来自: 2018-11-22
  • 今天我们来了解一下上海一手房买卖的相关信息。全文通过对开发商拿证到开盘的流程、近期上海商品住宅成交情况及购买一手新房注意事项,这三部分进行了详细的解说。希望对即将购买新房的朋友们有所帮助。

    上海一手房买卖注意事项

    Part1:房地产开发商拿证到开盘的相关流程

    上海一手房买卖注意事项

    在上海,高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。开发商向有关部门报批,通过后就可以取得盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》。

    当开发商拿到预售证之后就会把相关讯息和资料公示出来7天。之后就到了认筹阶段,而开发商向购房者收的认筹意向金费用,一般要求不能超过房源最低房价的20%,如果说500w的房子,要收300w认筹金,显然就是违反要求的。所以大家可以留意一下,也要注意开发商是否五证齐全。

    房地产开发商需具备五证

    《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》

    认筹完之后,你们会得到收据、pos单,以及你们签字确认的《认筹意向书》,意向金只能刷储蓄卡走开发商pos机,认筹金绝对不允许现金支付,且开发商必须出具收据,购房者支付认筹意向金,才有参与摇号的资格。另外,认筹的早晚不影响摇号概率,所以不用急着排队。

    之后就进入了对购房者的验资阶段,请大家准备好各种资料,以免造成不必要的麻烦。

    1.认筹时,购房者提供限购资格审查的材料。

    2.认筹结束后,公证处还会再次审核一遍。

    上海一手房买卖条件主要审查资料包括

    1.购买人身份证、户口本、婚姻证明(结婚证、离婚证及离婚协议)、未成年子女出生证明;

    2.社保证明或纳税证明;(非上海户籍需要提供,上海户籍不需要提供)

    3.购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等;(只要是购房人名下的产证均需要提供,与父母共有、动拆迁、宅基地)

    最后开盘摇号选房:

    在开盘至少10日前,开发商要向公证机构提出公证摇号申请。上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。之后购房者根据摇号顺序选房,开发企业应将全部准售房源纳入排序选房范围。

    可能有的购房者会顾虑,要是最后没有合适的房子或者说没有房子可选了,那交的认筹金该怎么办?这个大可不必担心,因为最后选房阶段认筹金是可以退的。这边可以分为三种情况:

    第一、轮到你选房时还有房子,但是房子位置很差或者不是你想要的,完全可以弃号不选,全额退筹;

    第二、轮到你选房时没有房子了,弃号不选,全额退筹;

    这两种情况就是认筹金退回,一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

    第三、轮到你选房、且你选到了想要买的房子,签订认购书,将认筹金转为定金,在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

    签订认购书之后,意味着意向金成了“定金”,如果毁约不要房子了,是要赔违约金的,请知悉、慎重。



    Part2:近期上海商品住宅成交情况


    上海一手房买卖注意事项

    近三个月上海商品住宅成交略有回暖,成交量在月均40多万方,而四五月的入市项目较多,四月更是有许多高价中心楼盘入市,去化也较快。政府目前对房价进行限价,防止房价过快上涨,从而现在很多地方出现一二手房价倒挂,市场也趋于理性。

    Part3:购买一手新房注意事项


    上海一手房买卖注意事项

    在购房前,客户不仅要看重楼盘的地段,交通,价格,学区等,现在更要注重楼盘的品质及物业水平,可以多个楼盘进行比较。在购房时,客户要注意前面我们提到的认筹注意事项,开盘摇号注意事项,准备要所需材料。最后再交付时,客户需要留意房屋质量,小区配套设施完善情况。购房需谨慎,切忌冲动投机心理。

    以上就是今天信义君为大家分享的房产信息了,后继信义君会为大家带来更多的分享,争取为每一位想要买房的朋友解决一些小小的困惑,都能买到自己满意的房子。

    来自: 2018-11-22
  • 每年都有移民,现在有些大国家移民门槛太高,挡住了一些想移民外国,为自己的事业更进一步发展或者是为孩子接受更好的教育的人。从而让这些一部分的人把目光投放到了,目前正被关注的移民小国。星云海几内亚比绍移民专家资深顾问表示,目前受到关注的移民小国,如哥斯达黎加、冈比亚、几内亚比绍、安提瓜等小国。但从咨询申请的几内亚比绍移民数据情况看来,几内亚比绍还是占居一定的优势。

    几内亚比绍移民-小国移民中脱颖而出

    国家概况:

    几内亚比绍共和国位于西非,北邻塞内加尔,东、南邻几内亚,西邻大西洋,人口约一百六十万人,首都是比绍。曾是葡萄牙殖民地,官方语言为葡萄牙语,1446年至1974年9月10日这段期间的名称是葡属几内亚。几内亚比绍共和国是“中国-葡语国家经贸合作论坛”的七个成员国之一,与澳门政府有特殊的友好关系。

    申请条件:

    1.主申请人18岁以上,无犯罪记录;

    2.身体健康,无传染疾病;

    3.随行人员:配偶及未满18周岁子女。

    几内亚比绍移民-小国移民中脱颖而出

    项目优势:

    1.安全可靠:移民局直接授权办理,手续合法,永久有效;

    2.办理周期短:最快7个工作日即可办理完毕;

    3.条件宽松:无移民监,无需登陆,无语言及学历等要求;

    4.子女教育:方便子女就读国内的国际学校;

    5.资产配置:对内以华侨身份进行投资,享受政策优惠,对外利于资产配置。

    申请资料

    1.申请人护照照片页;

    2.无犯罪证明;

    3.电子档照片(jpg格式);

    4.结婚证副本(如配偶随同申请);

    5. 子女出生医学证明副本(如子女随同申请);

    6. 几内亚比绍永居申请表。

    申请流程:

    1.评估,签署移民服务协议;

    2.整理资料递交至相关政府部门;

    3. 获发永久居民身份。

    申请周期:1~2周

    注:实际申请周期以客户提供资料的及时性和准确性而定。

    几内亚比绍移民-小国移民中脱颖而出

    近几年传统移民项目政策渐渐紧缩,小国家移民逐渐在诸多大国家移民项目中脱颖而出,也逐渐受到了移民申请人的关注和认可,因为小国家移民项目要求少门槛低等的优势吸引移民申请人,在所有小国家移民项目中,几内亚比绍移民项目又最为抢眼。几内亚比绍永居是最快速办理的合法项目,不但拿永居快而且费用低。星云海国际移民专业办理各国投资移民,详情可登录官网(http://www.singyun.com)。

    来自: 2018-11-22
  • 上海地区在每年年中都会进行住房公积金的相应调整,那么对于上海买房如何用住房公积金冲还房贷的相关信息及问题大家是否都已经了解了呢?下文信义君整理了以下相关概念及常见问题,希望对大家有所帮助。

    住房公积金冲还贷的相关定义

    我们先来讲清楚两个概念:月冲&年冲。

    逐月还款法,简称「月冲」——每月直接从提取还贷人住房公积金账户中提取用于归还当月住房贷款本金和利息的方法。

    一次性还款法,简称「年冲」——提取住房公积金余额一次性归还贷款余额,重新计算月还款额并继续按月还款的方法。每年只可提取一次住房公积金用于还贷,按约定批次为4月或9月进行。

    注意:

    1.选择月冲、当提取的住房公积金金额不足以归还贷款本息时,借款人应及时补足还款金额。

    2.提取住房公积金归还贷款时,优先归还公积金贷款。

    我就是个栗子

    夫妻两人在上海用组合贷款买了套住宅,贷款400万(商业贷款300万+公积金贷款100万),年限30年,使用等额本息还款法算下来每月还款金额约为20000元,还贷 开始时夫妻两人公积金余额共20万,夫妻两人每月合计缴存公积金6000元。(本例中数值为取整估算,仅作参考。)

    那么,在以上两种还款方式中,还款金额中现金支出的情况和优势对比如下:

    上海买房如何使用住房公积金呢

    上海买房如何使用住房公积金呢



    公积金冲还贷相关问答

    Q1公积金冲还贷,可以既选择年冲又选择月冲吗?或者夫妻双方,一个人选择月冲,一个人选择年冲可以吗?

    A:不可以目前一套房屋、一个家庭只能选择一种冲还贷方式,且参与冲还贷人员的冲还贷方式与主贷人一致。

    Q2住房公积金账户处于停缴或者封存的状态,是否会影响公积金的冲还贷?

    A:公积金账户状态不影响公积金的冲还贷,只要公积金账户有余额就可以进行这项业务。

    Q3夫妻双方一同申请了公积金贷款,在进行月冲方式的冲还贷时是否两人各自承担一半的还款额?

    A:不是的。公积金贷款是以家庭为单位的,在进行还款和冲还贷扣款时并不按照参与贷款的人数进行分摊。采取月冲方式的公积金冲还贷扣款顺序是:主贷人住房公积金账户-主贷人补充住房公积金账户-参贷人住房公积金账户-参贷人补充住房公积金账户……当前一个账户余额不足时,会自动从下一个账户中扣款;当所有账户余额均不足时,您再使用现金还款。

    Q4公积金账户内的余额是否可以在贷款申请时直接抵扣贷款本金?

    A:不可以。公积金账户余额不可以在贷款申请时直接抵扣贷款本金,而只能在贷款发放后用于冲还贷。

    Q5夫妻二人购房,双方父母是否可以参与公积金冲还贷?

    A:不能同时参与。可以共同参与公积金冲还贷的对象有:主贷人、主贷人配偶、主贷人直系血亲。因此,夫妻二人共同购房时,只有其中主贷人一方的父母可以使用其公积金进行冲还贷,而另一方的父母是不可以参与冲还贷的。

    Q6变更冲还贷方式时,需要携带哪些资料,在哪里办理?

    A:如需变更公积金的冲还贷方式,必须是原公积金冲还贷协议执行满一年后方能提出申请。借款人申请办理提取住房公积金归还贷款业务的变更,原所有委托人应携带好借款合同、身份证、户口簿和原《公积金冲还贷委托书》到贷款银行申请办理变更手续。

    Q7是否可以变更提取还贷方法,具体怎么操作?

    A:可以。变更时,参加提取还贷人员应提供借款合同、身份证、配偶或者直系血亲关系证明、公积金账号、贷款账号的证明材料和原《委托书》到原办理提取还贷委托受理的银行网点办理。提取还贷方式的变更必须在原委托满一年以后。

    通过全文的阅读,相信你一定对使用住房公积金冲还房贷及相关的一些问题有了初步的了解了。不过信义君还是要在这里进行温馨提示:以上内容仅供参考,具体情况请以公积金中心和置业担保公司的相关政策为准。

    来自: 2018-11-22
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